News

 

Die häufigsten Fragen zum Eigentümerwechsel

06.05.08
Für den Mieter ändert sich nur der Ansprechpartner

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Jedoch gibt es in Deutschland klare Regeln, an die sich jeder Wohnungseigentümer halten muss. Generell gelten dabei für den neuen Eigentümer die gleichen Regeln wie für den alten.
Die wichtigste Regel des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet dabei: Kauf bricht nicht Miete (§566). „Der neue Eigentümer hat die gleichen Rechte und Pflichten, die auch der alte Vermieter hatte“, erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbandes IVD. „Alle Regelungen des Mietvertrages bleiben bestehen. Für den Mieter ändert sich nur der Ansprechpartner.“ Der IVD gibt die Antworten auf die häufigsten Fragen, die im Zusammenhang mit einem Eigentümerwechsel entstehen können:
Was kann sich bei einem Eigentümerwechsel am Mietvertrag ändern?
Der neue Eigentümer tritt in den alten Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter ein. Er darf den Vertrag nicht kündigen, um einen neuen Vertrag aufzusetzen oder etwa Passagen daraus zu ändern. Vertragsänderungen bedürfen immer der Zustimmung des Mieters.
Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter überwiesen werden?
Grundsätzlich ist der neue Eigentümer dafür verantwortlich, den Mieter über die neuen Zahlungsmodalitäten zu informieren. Dazu gehören der Zeitpunkt der Zahlungsänderung sowie die neue Bankverbindung. In der Regel aber schreiben der neue und der alte Vermieter gemeinsam den Mieter an und teilen den so genannten Nutzen-Lasten-Wechsel mit. Ab diesem Zeitpunkt muss der Mieter meist die Miete an den neuen Vermieter überweisen. Unterbleibt diese Information, erhält der neue Vermieter die Miete grundsätzlich erst ab dem Datum des Grundbucheintrags, der so genannten Auflassung. Auf Verlangen muss der Eigentümer dazu den Grundbuchauszug vorlegen können. Zusätzlich kann aber auch jeder Mieter beim Grundbuchamt das Datum des Grundbucheintrags einsehen. Dafür ist lediglich der Mietvertrag mitzubringen.
Darf der neue Eigentümer einfach den Mietvertrag kündigen?
Nein. Auch der neue Eigentümer muss sich an die gesetzlichen Fristen beziehungsweise an die Kündigungsrechte im Mietvertrag halten. Macht der neue Vermieter Eigenbedarf geltend, muss er dies darlegen und beweisen können. Dafür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung zu Wohnzwecken nachweisbar benötigen. In bestimmten Fällen können Mieter die Kündigung umgehen. So zum Beispiel, wenn das Mietverhältnis bereits seit mehr als 30 Jahren besteht und der Mieter 80 Jahre alt und dazu noch fast blind ist, so dass er sich in einer neuen Umgebung nicht mehr zurechtfinden würde (KG Berlin, Az. 8 U 288/03) oder eine Mieterin schwanger ist (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90).
Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag ausgeschlossen, darf auch der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine Ausnahme gibt es bei Zwangsversteigerungen. Hier kann der neue Eigentümer, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist, wegen Eigenbedarfs kündigen. (§ 57 a ZVG)
Das Haus wird in eine Eigentumsanlage umgewandelt – was kann passieren?
Mieter haben im Falle eines Verkaufs der einzelnen Wohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre Wohnung, sofern der Vermieter diese nicht an Angehörige seiner Familie oder seines Haushaltes verkauft. Will der Mieter die Wohnung erwerben, muss er dies gegenüber dem Vermieter erklären (§577 BGB). Hat die Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen, muss der Eigentümer der Wohnung unter Umständen eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren einhalten. Die Sperrfristen variieren deutschlandweit. Gesetzlich sind mindestens drei Jahre vorgeschrieben. Mieter sollten sich daher informieren, welche Sperrfrist für ihren Wohnort gilt. Mieter von Sozialwohnungen dürfen überhaupt nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, solange die Wohnung der sozialen Bindung unterliegt.
Darf nach dem Eigentümerwechsel die Miete erhöht werden?
Vermieter dürfen nach § 558 BGB die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Die letzte Mieterhöhung muss dabei aber mindestens zwölf Monate zurückliegen. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Anpassungen der Betriebskosten werden bei der Berechnung dieser Grenze aber nicht berücksichtigt Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich beispielsweise aus Mietspiegeln oder wird von Gutachtern ermittelt. Über die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter nur bei einer Mieterhöhung durch Modernisierung hinausgehen. (s. Modernisierung)
Müssen Modernisierungen des neuen Eigentümers geduldet werden?
Neue Eigentümer wollen häufig ihre erworbenen Immobilien modernisieren. Dies ist einerseits zu begrüßen, da sich dadurch Energiekosten einsparen lassen und der Wohnwert des Hauses verbessert wird. Damit einher gehen in der Regel jedoch auch Mieterhöhungen. Der Vermieter kann nach § 559 BGB jährlich elf Prozent der für die Wohnung aufgebrachten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Mieter müssen die Modernisierungen grundsätzlich dulden. Sie haben allerdings die gleichen Widerspruchs- und Sonderkündigungsrechte wie auch beim alten Vermieter. Stellt die Modernisierung beispielsweise eine soziale Härte für den Mieter dar, kann er der Modernisierung widersprechen. Dazu muss jedoch die Gesamtmiete einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und erhöhtem Betriebskostenanteil bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten (LG Berlin, Az. 63 S 239/01). Eine starre Grenze ist dies aber nicht. Auch Luxussanierungen, die über den „allgemein üblichen“ Standard hinausgehen, müssen nicht geduldet werden. (BGH NJW 1992, 1386) „Mit Ermächtigung des alten Eigentümers kann der Erwerber sogar schon vor dem Grundbucheintrag eine Modernisierung ankündigen und durchführen“, so Rechtsanwalt Lars Kutz von der Kanzlei bethgeundpartner | immobilienanwälte in Hannover, unter Verweis auf ein Urteil des BGH (Az. VIII ZR 105/07).
Von wem erhalte ich meine Kaution zurück?
Zieht der Mieter aus, bekommt er die Kaution immer vom aktuellen Vermieter zurück. Dabei ist es egal, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Eine Ausnahme gilt, wenn das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel bereits beendet war. (BGH, VIII ZR 219/06)
Wer rechnet nach Verkauf die Nebenkosten ab?
Für die Abrechnung der Betriebskosten ist derjenige zuständig, der am Ende der jeweiligen abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter war, auch wenn etwaige Guthaben oder Nachzahlungen meist erst ein bis zwei Jahre später abgerechnet werden. Daran ändert auch ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel nichts (BGH VIII ZR 168/03).
 

 

Wir suchen....

05.05.08
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Villen, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohn-/Geschäftshäuser,
Gewerbeimmobilien zum Verkauf und Vermietung, Hallen, Büroflächen
Bürohäuser, Logistikcenter, SB-Märkte, Wohnanlagen, Pflegeheime, Projekte, Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhäuser in guten Lagen, Gewerbegrundstücke für SB-Märkte, Logistikcenter, Gewerbehallen.

Über Ihr Angebot würden wir uns freuen.

 

Wohnimmobilienmarkt NRW 2008

05.03.08
Erstmals sinken die Baulandpreise, Preise für Eigenheime überwiegend stabil

In Nordrhein-Westfalen blieben die Preise für Eigenheime in den vergangenen zwölf Monaten überwiegend konstant. Die Preise für Eigentumswohnungen gaben hingegen teilweise nach. Auch Baulandkosten gingen teilweise zurück, insbesondere in kleineren Kommunen auf dem Land. Die Wohnungsmieten hingegen stiegen in vielen Städten an. Dies geht aus dem Preisspiegel NRW-Wohnimmobilienmarkt 2008 des Immobilienverbandes IVD-West hervor. Während in den zurückliegenden Jahren die Baulandpreise fast immer stiegen, ist dies eine neue Entwicklung. Der Grund hierfür ist das Nachlassen des Wohnungsneubaus. Laut Statistischem Landesamt wurden zwischen Januar und September 2007 über 27 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen und Häuser erteilt als im gleichen Zeitraum 2006. Diese geringere Bauland-Nachfrage trifft in vielen Gemeinden auf ein großes Angebot, denn viele haben in der Vergangenheit Baugebiete erschlossen. Ländliche Regionen sind von diesen Preisrückgängen besonders betroffen, weil viele Menschen - nicht zuletzt wegen den gestiegenen Benzinkosten - lieber in der Stadt als auf dem Land bauen oder kaufen. In Emmerich, Voerde, Wiehl, Wipperfürth und Würselen gaben die Baulandpreise - je nach Lage - zwischen zehn und 20 Prozent nach. So kostet der Quadratmeter Grundstück in mittelguter Lage von Wiehl derzeit 100 Euro, vor einem Jahr noch 130 Euro. Rückgänge zwischen fünf und zehn Prozent gab es in Bergisch Gladbach, Mülheim an der Ruhr, Rösrath, Rheda-Wiedenbrück und Goch. In Städten mit über 300.000 Einwohnern dagegen blieben die Grundstückspreise überwiegend stabil (wie in Duisburg, Essen und Wuppertal). Steigerungen gab es - je nach Ort und Lage - zwischen fünf und 19 Prozent in Bielefeld, Bochum, Bonn, Dortmund und Köln. Eine Ausnahme ist Düsseldorf: hier sanken die Grundstückspreise zwischen zehn und 14 Prozent: Musste man vor einem Jahr in sehr guten Lagen noch 750 Euro pro Quadratmeter einrechnen, so sind es heute 650 Euro. In den nordrhein-westfälischen Ballungsregionen Rhein und Ruhr stiegen in Aachen, Bochum, Düsseldorf, Duisburg, Neuss, Hattingen und Meerbusch die Preise für freistehende, gebrauchte Eigenheime: Je nach Ausstattung und Lage zwischen zwei und 20 Prozent. Den höchsten Preisanstieg gab es in Siegen: hier kletterten die Kosten in sehr guter Lage von 300.00 auf 390.000 Euro (30 Prozent). Preisrückgänge gab es vor allem in ländlichen Gebieten: So sanken die Eigenheimpreise beispielsweise in Detmold, Eschweiler, Gütersloh, Dinslaken, Stolberg, Kaarst, Soest und Tönisvorst. In Rheinbach gaben sie in mittelguten Lagen um 25 Prozent nach: von 200.000 auf 150.000 Euro. In den neun Städten NRWs mit über 300.000 Einwohnern muss man im Schnitt für ein freistehendes Eigenheim in guter Lage 406.667 Euro einrechnen (minus ein Prozent). Die Spanne reicht hierbei von 285.000 Euro (Bielefeld) bis 550.000 Euro in Düsseldorf. Am unteren Ende der Preis-skala befinden sich Lübbecke und Windeck, wo man für ein vergleichbares Eigenheim 150.000 Euro berechnen muss. Eigentumswohnungen: Preise in Ballungszentren stabil, in Kleinstädten oft gesunken
Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen blieben in den Großstädten mit über 300.000 Einwohnern überwiegend stabil. Rückgänge (teils zwischen vier und 18 Prozent) gab es in Bielefeld, Bochum, Essen und Wuppertal. Leichte Steigerungen (drei bis sechs Prozent) gab es in Düsseldorf und Duisburg. In ländlichen Regionen gaben in vielen Gemeinden die Wohnungspreise nach. Den größten Rückgang gab es in Krefeld: hier sanken die Preise für gebrauchte Wohnungen in guten Lagen um 31 Prozent - von 1.300 Euro auf 900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Zwischen neun und 20 Prozent waren die Einbußen etwa in Arnsberg, Bad Salzuflen, Detmold, Hattingen, Herford, Iserlohn Lindlar, Meckenheim und Mettmann. Die Preise für Wohnungen im Neubau-Erstbezug blieben hingegen überwiegend stabil. Im NRW-Schnitt stiegen sie sogar für Wohnungen in sehr guten Lagen um ein Prozent. In der Landeshauptstadt muss man mit 4.000 Euro pro Quadratmeter den höchsten Preis für eine sehr gut ausgestattete Wohnung bezahlen, in Köln und Münster 3.500, in Bonn 3.300, in Essen 2.900 Euro.
Die Wohnungskaltmieten stiegen in den vergangenen zwölf Monaten vor allem in Gebrauchtimmobilien in guten Lagen sowie im Neubau-Erstbezug. Hier gibt es keine Unterschiede zwischen Stadt und Land. In den Städten mit über 100.000 Einwohnern stiegen die Mieten um über zehn Prozent beispielsweise in Dortmund, Krefeld und Mülheim. Den größten Anstieg gab es in Krefeld, wo die Netto-Kaltmieten in gut ausgestatteten Wohnungen um 27 Prozent stiegen (von 5,50 auf sieben Euro). Zwischen vier und neun Prozent stiegen die Wohnungsmieten etwa in Bonn, Düsseldorf, Herne und Leverkusen. Im NRW-Schnitt stiegen sie im Neubau-Erstbezug in den Städten mit über 100.000 Einwohnern um zwei Prozent.In Siegen gab es eine gegensätzliche Entwicklung: während die Mieten in einfachen Lagen um teilweise 30 Prozent sanken, kletterten sie in gut ausgestatteten Wohnungen in guten Lagen zwischen vier und 13 Prozent. Die höchsten Mieten muss man im Neubau-Erstbezug in guten Lagen von Köln einrechnen (10,50 Euro), gefolgt von Düsseldorf und Bonn mit zehn Euro. Am günstigsten wohnt es sich in Holzwickede und Windeck mit fünf Euro.

 

IVD: Was sich 2008 für Immobilieneigentümer ändert

03.01.08
    
Steigende Erbschaftsteuer trotz höherer Freibeträge / Wohn-Riester kommt / Mehr Kosten durch Energieausweispflicht
Berlin, 2. Januar 2008. -

Das neue Jahr steht ganz im Zeichen der Reformen. Wichtige Änderungen sind durch die Erbschaftsteuerreform zu erwarten, die die Erhöhung der Freibeträge vorsieht, insgesamt jedoch für die meisten Immobilienerben mehr Nachteile als Vorteile hat. Erfreulich für Häuslebauer ist der für 2008 geplante Einbezug von Wohnimmobilien in die Riester-Förderung. Bis zu 75 Prozent des Gesparten können dann für den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verwendet werden. Steigende Kosten für die meisten Immobilieneigentümer bringt die neue Energieausweispflicht mit sich."Es ist zu begrüßen, dass sich die Politik längst überfälliger Reformen annimmt. Allerdings ist gut gemeint nicht immer gleichbedeutend mit gut gemacht", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, dem mit 6.000 Mitgliedern stärksten Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft, unter dessen Dach auch zahlreiche Vermieter und Wohneigentumsverwalter organisiert sind. "Beispielsweise ist die Erbschaftsteuerreform stark nachbesserungsbedürftig. Und die Erweiterung der Riester-Förderung auf Wohneigentum ist zwar ein Schritt in die richtige Richtung, greift aber zu kurz."

Erbschaftsteuer:
Immobilien auf der VerliererseiteMit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 31. Januar 2007 wurde das bislang gültige Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht für nicht verfassungskonform erklärt. Bis zur Neuregelung bleiben die alten Vorschriften jedoch in Kraft. Die Reform sieht eine zum Teil deutliche Erhöhung der Freibeträge vor. So steigen diese für Ehepartner von 307.000 auf 500.000 Euro und für Kinder von 205.000 auf 400.000 Euro an. Insgesamt haben die Neuerungen für Immobilienerben aber Nachteile. So wurden Immobilien bislang bei einer Erbschaft steuerlich stark begünstigt: Sie flossen nur mit einem Teil ihres Werts in die Steuerrechnung ein, im Durchschnitt zu 60 Prozent. Doch das verstößt laut Bundesverfassungsgericht gegen das Gleichbehandlungsgebot, da andere Vermögen wie Spargeld oder Aktien zum vollen Wert besteuert werden. "In vielen Fällen wird das zur Folge haben, dass ein Immobilienerbe trotz Erhöhung seines persönlichen Freibetrages künftig mehr Erbschaftsteuer zahlen muss als nach dem aktuellen Recht", erläutert Schick. "So erhöht sich zwar der Freibetrag eines der Steuerklasse III unterliegenden Erben, etwa der uneheliche Lebenspartner, von 5.200 auf 20.000 Euro. Gleichzeitig aber steigt der Erbschaftsteuersatz für diese Personengruppe auf 30 bzw. 50 Prozent an. Unter dem Strich macht das eine massive Mehrbelastung."Auch Immobilienunternehmen gehören zu den klaren Verlierern der Erbschaftsteuerreform. Die im Gesetzentwurf vorgesehene Verschonung von 85 Prozent des Betriebsvermögens im Erbfall gilt nur, wenn der Anteil des Verwaltungsvermögens die Grenze von 50 Prozent nicht übersteigt. Da vermietete Immobilien dem Verwaltungsvermögen zugerechnet werden, erhalten die meisten Immobilienunternehmen nur eine Verschonung in Höhe von 10 Prozent. "Die Umsetzung dieses Gesetzentwurfes bedeutet für den Großteil der Immobilienunternehmen nichts anderes als den finanziellen Ruin beim Generationenwechsel", mahnt Schick an. "Der IVD fordert daher bei den Verschonungsregelungen die Gleichstellung der Immobilienwirtschaft mit den anderen Branchen. Auch hält der IVD an seiner Forderung der zehnjährigen zinslosen Stundung der Erbschaftsteuer für vermietete Immobilien des Privatvermögens fest, um Zwangsverkäufe infolge von Liquiditätsengpässen zu verhindern."

Wohn-Riester:
Nur für selbstgenutzte WohnimmobilienMehr Anerkennung als Altersvorsorgeprodukt erfährt die selbst genutzte Immobilie durch die Einbeziehung in die Riester-Förderung. Künftig sollen bis zu 75 Prozent der staatlich geförderten privaten Altersvorsorge für den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Wohnimmobilien verwendet werden können, ohne dass eine spätere Rückzahlung in den Riester-Vertrag notwendig ist. "Unverständlich ist allerdings, warum nur selbst genutzte und nicht auch vermietete Immobilien gefördert werden sollen", sagt Schick. Zudem muss das Eigenheim oder die Eigentumswohnung mindestens 20 Jahre gehalten werden, um die Förderung zu bekommen.Wie bei Riester-Produkten üblich, gilt auch für Immobilien die so genannte nachgelagerte Besteuerung. Riester-Immobilien unterliegen damit in der Rentenphase der Steuerpflicht. Das Gesetz zum Wohn-Riester soll in der ersten Hälfte des Jahres 2008 beschlossen werden und zum Januar rückwirkend in Kraft treten. Viele Details zur praktischen Umsetzung sind jedoch noch offen.

Energieausweispflicht:
Höhere KostenHausbesitzer müssen neuen Mietern und Eigentümern ab dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis für ihr Gebäude vorlegen. Auch wer lediglich Interesse an einem Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag hat, kann die Vorlage des Energieausweises verlan-gen. Der Energieausweis liefert wichtige Informationen über den energetischen Zustand eines Gebäudes und hilft dabei, die künftig anfallenden Energiekosten besser abzuschätzen. Für Immobilieneigentümer besteht nur noch bis zum 1. Oktober 2008 die uneingeschränkte Wahlfreiheit zwischen dem teuren Bedarfs- und dem preiswerteren Verbrauchsausweis. Danach sind für den Großteil aller Wohngebäude die Bedarfsausweise verpflichtend. Der Energieausweis gilt zehn Jahre. Werden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, die Auswirkungen auf die Energieeffizienz des Gebäudes haben, muss der Energieausweis nach der Sanierung neu ausgestellt werden. Für Nichtwohngebäude wie etwa Bürogebäude und Geschäftshäuser können auch nach der Übergangszeit wahlweise bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden. Dagegen werden Denkmalimmobilien von der Energieausweispflicht komplett freigestellt.

Unternehmensteuerreform:
Immobilienbranche benachteiligtFür weitreichende Änderungen wird auch die Unternehmensteuerreform ab dem 1. Januar 2008 sorgen. Wesentlicher Inhalt der Reform ist die Absenkung des Körperschaftsteuersatzes von 25 auf 15 Prozent. Zum Ausgleich der Einnahmeausfälle wird die degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, z.B. Maschinen und Fahrzeuge, abgeschafft und die sogenannte Zinsschranke eingeführt. Die Zinsschranke bewirkt, dass der über die Zinserträge hinausgehende Zinsaufwand nur bis zur Höhe von 30 Prozent des EBITA abgezogen werden darf. Beim EBITA handelt es sich um den Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen. "Die Immobilienbranche wird von der Unternehmensteuerreform deutlich stärker getroffen als die meisten anderen Branchen", so Schick. "Der Grund dafür ist, dass Immobilienunternehmen vergleichsweise höhere Fremdkapitalquoten aufweisen, womit die steuerlichen Auswirkungen der Zinsschranke verheerend sind. Hier sind Nachbesserungen dringend erforderlich."Ab dem 1. Januar 2009 werden Kapitaleinkünfte und private Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent belegt. Körperschaften und gewerbliche Unternehmen werden nicht in die Abgeltungsteuer einbezogen. Bei betrieblichen Einkünften von natürlichen Personen findet die Besteuerung nach dem persönlichen Einkommensteuertarif mit Anrechnung der einbehaltenen Abgeltungsteuer statt. Immobilien werden von der Abgeltungsteuer nicht erfasst. Vermietungseinkünfte und Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden wie bisher besteuert.

 

In NRW weniger Bauten genehmigt

17.12.07
Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen ist in NRW gesunken. Wie das Statistische Landesamt mitteilte, genehmigten die Ämter in den ersten neun Monaten dieses Jahres den Bau von insgesamt 28 450 Wohnungen. Dies seien 27,1 Prozent weniger gewesen als im gleichen Vorjahreszeitraum. Die Ämter hätten zudem in den ersten neun Monaten bei 12 019 Anträgen 37,4 Prozent weniger Einfamilienhäuser als von Januar bis September 2006 genehmigt. Die Zahl der Bauvorhaben in Zweifamilienhäusern (2218 Wohnungen) sei um 40 Prozent, diejenige in Mehrfamilienhäusern (10 938 Wohnungen) um 6,1 Prozent niedriger gewesen, hieß es.

 

Wohnimmobilienmarkt Duisburg und Niederrhein: Steigende Mieten, günstigere Reihenhäuser

20.11.07

Dies geht aus dem Immobilienpreisspiegel des Immobilienverbands IVD-West hervor. Die Preise für gebrauchte, freistehende Eigenheime sind in Duisburg in mittelguten und guten Lagen leicht gestiegen - zwischen zwei und sieben Prozent. Musste man vor einem Jahr in Buchholz oder Huckingen noch 410.000 Euro kalkulieren, so sind es heute für ein vergleichbares Haus 420.000 Euro. In den Top-Lagen wie in Neudorf, Duissern oder Kaiserberg blieben die Preise stabil: Hier muss man für ein freistehendes "Musterhaus" des Preisspiegels 580.000 Euro einrechnen. Die Preise für gebrauchte Reihenmittelhäuser blieben konstant. In mittelguten Lagen muss man 190.000 Euro einrechnen, an guten Standorten 230.000 Euro. Der Markt für Eigentumswohnungen entwickelte sich uneinheitlich. Für Eigentumswohnungen in guten und sehr guten Lagen muss man vier Prozent mehr ausgeben als vor einem Jahr. Für sehr gute Wohnflächen muss man 2.000 Euro kalkulieren, drei Prozent mehr als im vergangenen Jahr.

Die Wohnungsmieten (Netto-Kaltmieten) stiegen zwischen zwei und drei Prozent. Insbesondere Komfortwohnungen im Innenstadtbereich einschließlich Neudorf, Duissern und Innenhafen sind von diesem Anstieg betroffen. In mittelguten Lagen muss man derzeit fünf Euro einrechnen, in guten 7,80. Dabei ist die Anforderung an eine Komfortwohnung hoch: isolierverglaste Fenster, Teppichböden aus zweiter Hand und ein 20 Jahre altes Badezimmer reichen nicht aus. Im Neubau-Erstbezug muss man für vergleichbare Wohnungen 6,20 Euro beziehungsweise acht Euro kalkulieren. Der Duisburger Büroimmobilienmarkt steht insgesamt gut da: Die Leerstandsrate liegt bei drei Prozent. Bis Jahresende werden insgesamt etwa 70.000 Quadratmeter vermittelt werden. Dies wären zwar 16.500 Quadratmeter weniger als im vergangenen Jahr, jedoch im Zehnjahresvergleich ein sehr gutes Jahr, das nur vom Rekordjahr 2006 übertroffen wurde. Die größten Flächen mieteten in diesem Jahr die Firmen Hitachi, Siemens und Rhein-Ruhr-Collin an. Der Stadtteil Ruhrort entwickelt sich mehr und mehr zum Büromagneten, nachdem am Innenhafen kaum mehr verfügbare Flächen vorhanden sind. Das Bürogebäude Porttower und die Flächen im Bereich Waterfront mit zusammen über 20.000 Quadratmetern Bürofläche werden das Viertel aufwerten, wodurch es langfristig - wenn das Verkehrsproblem gelöst ist - auch für Wohnbebauung attraktiv werden könnte. Am Innenhafen wartet man auf einen Hauptmieter, der im geplanten Eurogate anmietet: Dann könnte mit der Bebauung des letzten Filetstücks am Innenhafen begonnen werden, nachdem der Baugrund bereits vorbereitet wurde. Das auf der Expo vorgestellte Projekt "Living Bridge" ist zunächst einmal noch Zukunftsmusik.

Die Büromieten blieben in den guten Lagen wie am Innenhafen stabil: Für moderne Flächen in Neubauqualität muss man etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche einrechnen. In einfachen und guten Lagen stiegen die Büromieten leicht an: in einfach ausgestatteten Büros von fünf Euro auf 5,50 Euro, in mittelguten von acht auf 8,50 Euro. Zurzeit warten viele Duisburger Geschäftsleute auf die Eröffnung des "Forums" im Sommer kommenden Jahres. Viele sind verunsichert, wie sich die Eröffnung auf die Top- sowie Nebenlagen auswirken wird. Im direkten Umfeld des neuen Einkaufszentrums sind die Mieten schon jetzt höher als vor einem Jahr: sie stiegen in der Königsstraße von 60 auf 80 Euro (Netto-Kaltmiete) pro Quadratmeter Verkaufsfläche. Der Grund: Das "Forum" wird mehr Passanten in die Königstraße ziehen und dadurch auch den Umsatz der benachbarten Geschäfte steigern, so das Kalkül. Vom "Forum" weiter entfernte Lagen konnten noch nicht vom Mietanstieg profitieren.
Wohnungsmarkt in Moers entspannt
In Moers blieben die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und Reihenmittelhäuser stabil. Für ein gebrauchtes, freistehendes Eigenheim muss man etwa 320.000 Euro einrechnen, für ein Reihenmittelhaus an einem vergleichbaren Standort etwa 170.000 Euro. Für eine normal ausgestattete, gebrauchte Eigentumswohnung in guter Lage müssen Verbraucher pro Quadratmeter etwa 1.150 Euro einrechnen, in sehr guten Lagen etwa 1.400 Euro. Die Wohnungsmieten in guten Lagen liegen bei 5,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (Netto-Kaltmiete), im Neubau-Erstbezug liegen sie an vergleichbaren Standorten bei sieben Euro. Während die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien konstant blieb, ging die Neubautätigkeit zurück: Im Vergleich zum Vorjahr wurden in Moers 30 Prozent weniger Baugrundstücke verkauft. Dieses Phänomen tritt bundesweit auf und ist nicht nur auf die Region begrenzt. Der angedachte Bau eines großen Einkaufszentrums am Königlichen Hof könnte dazu beitragen, dass weniger Moerser Bürger zum Einkaufen ins Oberhausener "Centro" fahren. Außerdem könnte ein solches Zentrum mit einer Verkaufsfläche von 20.000 Quadratmetern Verbraucher aus dem Umland (Kamp-Lintfort, Neukirchen, Rheinberg) zum Einkaufen nach Moers locken. Das Duisburger "Forum" wirkt sich hingegen weniger stark auf das Einkaufsverhalten aus: Das "Centro" ist für den Moerser Einzelhandel die weitaus stärkere Konkurrenz. Auch in der Region Niederrhein sind die Wohnimmobilienpreise überwiegend konstant. Grundsätzlich kann man sagen, dass bei den Immobilienpreisen ein Nord-Süd-Gefälle herrscht: Kostet im nördlichen Kleve ein freistehendes, gebrauchtes Eigenheim in mittelguter Lage etwa 175.000 Euro, so muss man in Krefeld für ein ähnliches Gebäude mit 260.000 Euro rechnen. Die Preise für freistehende Eigenheime und Reihenmittelhäuser gaben zum Teil nach - insbesondere in Wesel und Krefeld. Je nach Ausstattung und Lage sanken sie zwischen drei und acht Prozent. Die Preise für Eigenheime sind verbraucherfreundlich: In den vergangenen Monaten blieben sie stabil, zum Teil sind sie sogar leicht gesunken. In guter Lage kostet ein frei stehendes, gebrauchtes Eigenheim in Geldern etwa 210.000 Euro, in Kleve 245.000 Euro, in Wesel 250.000 und in Krefeld 365.000 Euro. Überwiegend konstant blieben in den zurück liegenden Monaten die Wohnungsmieten. In guten Lagen Gelderns muss man geringfügig mehr bezahlen: 4,90 Euro anstatt 4,85 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In vergleichbaren Wohnungen Krefelds muss man 6,20 Euro einrechnen, in Goch 4,40 Euro. Insbesondere in der Grenznähe des Kreises Kleve wie in Kranenburg und Goch sorgen Niederländer dafür, dass die Immobilienpreise stabil bleiben und weiterhin eine gute Nachfrage herrscht. Der Grund für die Zuwanderung: Im Nachbarland sind Baugrundstücke und Gebrauchtimmobilien etwa doppelt so teuer wie diesseits der Grenze. Wenn in dieser Region Grundstücke beziehungsweise Häuser verkauft werden, gehen diese in etwa 25 Prozent der Fälle an Niederländer.